2025년 6월 27일 정부의 ‘가계부채 관리 강화 방안’에 따라
수도권 전세대출 보증비율이 기존 90%에서 80%로 축소되었습니다.
이는 실수요자, 즉 세입자에게 적지 않은 영향을 주는 조치입니다.
전세대출 보증비율이란?
전세대출 보증비율은 세입자가 전세자금 대출을 받았을 때, 보증기관이 대신 상환해주는 비율입니다.
기존에는 보증기관(한국주택금융공사, HUG, SGI서울보증)이 대출금의 최대 90%까지 보증해줬지만,
이번 조치로 80%까지만 보증하게 된 것입니다.
보증비율 축소, 대출 가능 금액도 줄어든다.
예를 들어 전셋값이 5억 원인 집에 들어가려는 세입자의 경우,
- 기존 : 전세보증금 80% × 보증비율 90% = 3억 6천만 원 대출 가능
- 변경 후 : 전세보증금 80% × 보증비율 80% = 3억 2천만 원 대출 가능
즉, 대출 가능 금액이 4천만 원 줄어드는 셈입니다.
이는 자금 여유가 부족한 실수요자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.
왜 보증비율을 낮췄을까?
보증비율 축소의 배경에는 다음과 같은 정책 판단이 있습니다:
- 과도한 전세대출이 전셋값을 끌어올림
→ 국토연구원 보고서에 따르면, 전세대출 보증이 3.8% 증가하면 전셋값은 연간 8.21% 상승하는 것으로 나타났습니다.
- 갭투자 유인 요인 차단
→ 전세대출이 많아지면 임대인이 ‘전세 끼고 집 사기(갭투자)’가 쉬워지며, 집값까지 연쇄 상승할 수 있음
- 금융기관의 리스크 분담 강화
→ 보증기관이 모든 리스크를 떠안는 구조에서 벗어나, 대출기관도 보다 철저한 여신심사를 하도록 유도
전세시장에는 어떤 영향?
이번 보증비율 조정으로 인해 전세시장 전체가 조정 국면에 접어들 것으로 예상됩니다.
실제 현장에서는 다음과 같은 움직임이 나타날 수 있습니다.
임차인(세입자)
- 전세대출 가능 금액이 줄면서 자기 자금 부담 증가
- 자금 마련이 어려울 경우, 반전세나 월세로의 전환 필요
- 일부 고가 전세 주택 접근성 하락
임대인(집주인)
- 세입자 자금 조달 어려움 → 전세보증금 인하 압력
- 일부는 보증금 대신 월세로 돌리는 반전세 매물 증가
- 수요 위축 시 전셋값 하락 압력 가능성
갭투자 억제 + 전세시장 안정화 효과 기대
전세대출에 대한 보증 축소는 궁극적으로 전세수요와 전셋값 과열을 억제하는 효과가 있습니다.
정부는 이를 통해 부동산 시장의 안정과 가계부채 억제라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획입니다.
다만 매물 부족 현상이 지속된다면 전셋값 반등 가능성도 존재하기 때문에
시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
체크 포인트 요약
| 구분 | 이전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 보증비율 | 최대 90% | 최대 80% |
| 전세대출 예시 (보증금 5억) | 최대 3.6억 대출 | 최대 3.2억 대출 |
| 실수요자 영향 | 대출 한도 감소, 자금 부담 증가 | |
| 시장 영향 | 갭투자 억제, 전셋값 안정 기대 vs 매물 감소 우려 | |
참고 링크
마무리
전세대출 보증비율 축소는 단순한 대출 조건 변경이 아닌,
전세시장 구조에 근본적인 변화를 가져올 수 있는 정책 전환점입니다.
전세를 준비 중인 실수요자라면,
대출 한도 변화와 월세 전환 가능성까지 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.