오늘부터 전세대출·주담대 규제 강화 (9월 8일)
2025년 9월 8일부터 수도권과 규제지역에 거주하는 1주택자는 전세대출 한도가 기존 3억 원에서 2억 원으로 축소됩니다. 동시에 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)도 기존 50%에서 40%로 강화되어 대출한도가 줄어들게 됩니다.
▶ 핵심 요약
- 1주택자 수도권 전세대출 한도 → 2억 원
- 주담대 규제지역 LTV : 50% → 40%
- 임대·매매 사업자 주담대 전면 제한(LTV 0%)
- 적용 시점 : 2025년 9월 8일부터
전세대출 규제, 어떻게 달라지나?
기존에는 보증기관에 따라 상이한 전세대출 한도가 적용됐습니다.
- SGI서울보증 : 최대 3억 원
- 주택금융공사(HF) : 2억 2천만 원
- 주택도시보증공사(HUG) : 2억 원
하지만, 9월 8일부터는 보증사에 관계없이 전세대출 한도가 2억 원으로 통일됩니다.
▷ 단, 무주택자는 해당 규제의 영향을 받지 않으며 2주택 이상 보유자는 여전히 전세대출 불가입니다.
주택담보대출(LTV)도 축소
강남 3구와 용산구 등 규제지역 LTV 상한선이 50% → 40%로 줄어듭니다.
예시로 보면
- 시세 15억 원 주택의 기존 LTV 기준 대출 가능액 : 7.5억
- 변경 후 LTV 기준 대출 가능액 : 6억
하지만 6.27 대책으로 인해 이미 대출한도가 6억 원으로 제한된 만큼, 실질 적용은 15억 원 이하 주택에 영향이 있을 것으로 분석됩니다.
임대·매매사업자 주담대 제한 (수도권·규제지역)
앞으로 임대사업자와 주택매매사업자는 수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 대출을 받을 수 없습니다.
기존에는 주택매매·임대사업자에 대해 규제지역 30%, 비규제지역 60%이었으나
수도권·규제지역 내 주담대 LTV가 0%로 제한됩니다.
▶ 예외 허용
- 신규 주택 건설 후 최초 대출
- 임차보증금 반환 목적 대출
- 공익법인 대출 등
사업자 등록을 우회 수단으로 악용하는 사례를 막기 위한 강력 조치입니다.
주담대 보증료 차등 도입 예고
내년(2026년) 4월부터는 주담대 금액에 따라 주택신용보증기금(HUG)의 출연요율도 차등 적용됩니다:
- 평균 대출 이하 : 0.05%
- 평균 대출 초과 ~ 2배 이내 : 0.25%
- 평균 대출 2배 초과 : 0.30%
▷ 기준이 되는 평균 대출액은 매년 3월 산정됩니다.
전세대출 DSR은 아직 적용 제외
이번 대책에는 DSR(총부채원리금상환비율) 적용은 빠졌습니다.
정부는 추후 가계부채 관리와 서민 주거 안정에 미치는 영향을 검토 후 적용 시기를 발표할 예정입니다.
정리하면?
| 항목 | 기존 | 변경 후 (9월 8일부터) |
|---|---|---|
| 수도권 1주택자 전세대출 한도 | 최대 3억 원 | 2억 원 일원화 |
| 주담대 규제지역 LTV | 최대 50% | 최대 40% |
| 임대·매매사업자 주담대 | LTV 30~60% 허용 | 수도권/규제지역 LTV 0% (사실상 불가) |
주택담보대출 관련 주의사항
- 전세대출 계약 시 대출 가능 금액 재확인 필수
- 수도권/규제지역 주택 매매나 임대 계획이 있다면 사전 상담 필수
- 전세 임대 물량 및 공공전세 공급 확대 병행 예정