전세보증금 반환보증, 계약기간 절반 지나기 전에 가입하세요 (조건·보증료 계산)

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 세입자는 몇 년 모은 돈이 묶여버립니다. 이럴 때를 대비하는 것이 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증이에요.

가입하면 집주인 대신 공사가 먼저 보증금을 돌려주고, 나중에 집주인에게 받아냅니다. 다만 가입할 수 있는 기한과 조건이 정해져 있어서, 이사하고 한참 뒤에 알아보면 늦을 수 있어요.

10초 요약

새로 전세 계약을 했다면 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산해서, 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이면 대략 1년 안이에요.

계약을 갱신한 경우에는 갱신 계약서상 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다.

아파트, 연립·다세대, 단독·다가구·다중주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔이 대상입니다. 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 해요.

핵심은 “전세보증금 + 선순위 채권(집주인 대출 등)”이 집값의 90% 이내여야 한다는 점입니다.

여기서 집값은 아파트라면 KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 쓰고, 시세가 없으면 공시가격의 140% 등을 순서대로 적용합니다.

계산식은 보증금액 × 보증료율 × 계약기간(일) ÷ 365입니다.

부채비율 70% 이하일 때 요율은 이렇습니다(앞이 아파트, 뒤가 그 외 주택).

부채비율(선순위 채권 + 보증금을 집값으로 나눈 비율)이 높을수록(80% 초과 등) 요율이 올라가서 최고 연 0.211%까지 적용됩니다.

예시: 아파트 전세 2억 원, 부채비율 70% 이하, 2년 계약이면 2억 × 0.102% × 2년 = 약 40만 8천 원입니다.

일부 지방자치단체는 보증료를 따로 돌려주는 사업도 합니다. 살고 있는 시·군·구청 누리집에서 “전세보증료 지원”을 검색해보세요.

전입신고와 확정일자가 먼저 되어 있어야 하니, 이사 직후라면 그것부터 챙기세요.

계약한 지 1년이 넘었는데 가입할 수 있나요?

2년 계약이라면 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 1년이 지나기 전까지만 가능합니다. 지났다면 다음 갱신 계약 때 가입을 노려야 해요.

전세대출을 받았는데 가입이 되나요?

대출 은행이 전세금에 질권설정이나 채권양도를 해두었다면 원칙적으로 어렵습니다. 다만 SGI서울보증 보증부 대출 등 예외가 있으니 대출 은행에 먼저 확인하세요.

월세가 섞인 반전세도 되나요?

됩니다. 월세를 전세금으로 환산(전월세전환율 적용)한 금액이 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하면 가입할 수 있습니다.